STJ fixa que valor da causa em rescisão de contrato built to suit corresponde a doze aluguéis
A Terceira Turma do STJ decidiu que, em ações de rescisão de contratos de locação built to suit, o valor da causa deve ser calculado pela regra específica da lei do inquilinato — equivalente a doze meses de aluguel —, e não pelo valor total do negócio de construção ajustada.
O contrato de locação "built to suit" (locação por construção ajustada) é amplamente usado por empresas que precisam de imóveis sob medida: o locador constrói, reforma ou adapta o imóvel conforme a necessidade do futuro locatário, que passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado, regido pela lei 12.744/12, que alterou a lei do inquilinato (lei 8.245/91).
No caso julgado pelo STJ (REsp 2.229.517-PR), discutia-se qual critério usar para fixar o valor da causa em ação de rescisão desse tipo de contrato: o valor total do empreendimento imobiliário envolvido no negócio, ou a regra específica do art. 58 da lei do inquilinato, que limita o valor da causa em ações locatícias a doze meses de aluguel. O aluguel mensal do caso era de R$ 570 mil; o TJ/PR havia fixado o valor da causa no equivalente a doze aluguéis, resultando em R$ 6,84 milhões.
Por unanimidade, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, manteve esse critério, afastando a aplicação das regras gerais do CPC sobre valor da causa em favor da legislação especial locatícia. A tese foi de que, tratando-se de rescisão contratual de locação, ainda que na modalidade built to suit, prevalece a regra específica da lei do inquilinato sobre a norma geral processual.
A decisão é relevante para empresas que celebram contratos built to suit — comum em operações de varejo, indústria e logística — pois reduz a base de cálculo de custas processuais e honorários iniciais em eventual litígio de rescisão, ao vincular o valor da causa ao aluguel mensal, e não ao valor global do empreendimento imobiliário.
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